Comment établir un état des lieux d'entrée et de sortie ?

Etape incontournable lors de la mise en location de son logement, l’état des lieux d’entrée et de sortie ne doit pas être négligée. Joint au contrat de bail, il protège le locataire comme le bailleur contre d’éventuels litiges. Explications.

Pourquoi l’état des lieux d’entrée est une étape cruciale

L’état des lieux d’entrée a lieu le jour de la remise des clés au nouveau locataire par le propriétaire bailleur du logement. Il décrit l’état du logement avant son entrée dans les lieux et note d’éventuelles dégradations. Le jour du départ du locataire, l’état des lieux de sortie est réalisé. Les deux états des lieux seront donc mis en comparaison afin de savoir si le logement est en bon état ou si des détériorations anormales sont constatées.

Il est donc essentiel d’être attentif au moindre détail pour ne pas se retrouver en situation de litige avec le locataire. Le bailleur exige un dépôt de garantie, qui lui sert d’assurance notamment en cas de loyers impayés et prendre en charge le coût de possibles dégâts. Pour le récupérer, le locataire doit rendre le logement dans le meilleur état possible.

Les deux parties doivent obligatoirement être présentes lors des états des lieux d’entrée et de sortie, ou leurs représentants mandatés. Le document doit être signé et ajouté au contrat de bail.

Que contient l’état des lieux d’entrée et de sortie ?

La loi Alur, dont les nouvelles mesures ont notamment pour objectif de mieux protéger les locataires, impose un modèle type d’état des lieux à respecter. Celui-ci doit être réalisé pièce par pièce et doit comporter notamment :

Le descriptif de l’état de chaque pièce (revêtements, fenêtres, etc);

Le descriptif de l’état de chaque meuble et équipement : ouvrir les portes, fenêtres et volets, tester les poignées, les plaques de cuisson;

L’état de marche des appareils, de l’installation sanitaire, électrique et de chauffage : bien tester les prises, les radiateurs, les robinets;

Les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et/ou de gaz.

Un inventaire des équipements mis à disposition du locataire.

Des cases ou des espaces sont spécialement prévus pour émettre des commentaires : pour éviter les ambiguïtés, mieux vaut être attentif et très précis lors de sa réalisation.

L’état des lieux comprend également la date de sa réalisation. Il doit être signé par les deux parties. Le locataire dispose ensuite de 10 jours à compter de la signature pour rectifier et compléter l’état des lieux si nécessaire.

Le locataire et le propriétaire ont également tout intérêt à prendre des photos pour apporter la preuve de l’état de chaque élément.

Vetusté et usure normale : comment faire la différence ?

Le jour du départ du locataire est réalisé l’état des lieux de sortie. Il faut aussi être très attentif, puisque le but est d’éviter les litiges. Le locataire qui prépare son déménagement doit prendre le temps de nettoyer et remettre le logement en bon état, dans la mesure du possible et de ses obligations. Il pourra par exemple reboucher les trous éventuellement laissés sur les murs, enlever les traces de calcaire dans la cuisine et la salle de bain, etc.

Si des dommages imputables au locataire sont constatés après comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut choisir de conserver la caution versé le jour de la signature du bail de location afin qu’elle prenne en charge les réparations locatives à entreprendre.

Il faut donc, pour s’assurer de la responsabilité du locataire, faire la différence entre l’usure normale ou vétusté, et l’usure anormale ou excessive. La première survient même si l’objet a été utilisé normalement, avec soin. Elle est définie par une grille de vétusté propre à chaque élément. La seconde est causée par un manque d’entretien et une utilisation inapproprié, dont la responsabilité est imputée au locataire. Par exemple, une tache sur la moquette résulte d’une usure anormale.

Que faire en cas de litige ?

En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire quand à la mise en contradiction des états des lieux, les deux parties peuvent décider de saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord amiable et régler le conflit.

Ils peuvent également choisir de saisir la justice en faisant appel à un huissier de justice qui réalisera un état des lieux contradictoire et tranchera la décision finale. Cette démarche a un coût et les frais d’huissier seront partagés entre le propriétaire et le locataire, le propriétaire prenant en charge la part des frais la plus importante.